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2012-03-01 多人共有地 協議分割有技巧
來源
經濟日報
記者
經濟日報林敏弘 (徐谷楨採訪整理)
內容
我們的遺產贈與稅降到10%,兩岸關係也回暖,加上歷經金融海嘯之後,經濟體質相對還不錯,因此吸引一些海外華僑想要回來置產。移民加拿大多年的A君,最近就透過友人牽線,在台買下400坪共有土地,期待有所回收。

那是一塊三面緊鄰大馬路的共有農地,總面積
2,000坪,上面蓋了一些鐵皮屋,A君預期成為地主之一以後也許可以把鐵皮屋租出去,當個包租公,便很爽快同意仲介「現況點交」,以一坪8萬元買進400坪。

A
君後來才發現,這片土地的共有人多達40人,鐵皮屋的興建使用狀況也有點複雜,當初開價才會那麼便宜,只怪他自己沒有事先問清楚。他擁有的400坪土地,只占持分二成,又不能明確畫出區域,有買等於沒買。

我幫
A君想辦法,先透過公開資料取得40名共有人的土地謄本,再循線找出他們的戶籍地(八成地主是同姓的家族親友,不難追蹤),最後一步就是邀請其中比較有代表性的地主(例如持分較多者,及家族長子等較有影響力者)出來商量協議分割土地,並聽取他們的意見。

意見很多,包括:一、
A君的前手沒有事先通知其他共有人(例如鐵皮屋的屋主或地主)有優先購買權,買賣無效;二、依農業發展條例,每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃,不能分割;三、如果一人各分一塊,一定有人在土地分割後,只有狹小的畸零地,通行不便,土地利用價值會降低;四、希望分割土地時,能與其他兄弟或友好的鄰居共有完整的一塊土地或土地相鄰,而不是小塊畸零地,以便未來大面積開發……

由這些意見研判,問題不大。首先,因為依修正後的民法第
823條規定,這塊地沒有其他法令另外規定不能分割;也沒有因為「物」之使用目的而不能分割;或各共有人之間有契約訂定不得分割的期限;所以,A君可以隨時請求分割土地。

其次,鐵皮屋是違建,在這次土地買賣中並不能享受優先購買權(土地法第
104條第2項);而沒有被通知到的地主們,也頂多只能要求賠償損失(土地法第34條之1);所以A君的土地登記還是有效力的。再者,依2003年修改過的農業發展條例,這塊土地算是都市計畫法中的「農業區」,是耕地以外之農業用地,不受耕地不得細分的限制。這兩種情形在最高法院都有判例、判決可參考。

結論是,
A君可理直氣壯地與其他共有人協議分割土地,不然,就向法院聲請分割,一併把各共有人的意見在起訴時向法院說明,讓法官參酌。關於有部分共有人希望按原持分繼續維持共有關係,最高法院也有判例可循,應該可以達成。

(勤實佳外牆更新、商仲公司負責人-林敏弘會計師口述,徐谷楨採訪整理,會計師律師林佳穎審稿)
 
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